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同行亏损,它在盈利,一地鸡毛的联合办公为什么会有另类的“它”?

同行亏损,它在盈利,一地鸡毛的联合办公为什么会有另类的“它”?

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  随着科技的进步,新时代的创业者更加追求“创新”,也更富有“野心”。数据显示,2011-2020年,我国共新增创业公司超过4400万家,平均每7秒就有1家创业公司成立。

  要创业先得有“地”,租赁成本就是摆在创业者面前最现实的一道坎。传统写字楼租期长,租金贵,沉没成本高,这些都在无形中增加了初创公司的成本。

  市场迫切需要一种新形式的租赁形式帮助年轻的企业“轻装上阵”,在这一需求浪潮下,联合办公孕育而生并蓬勃发展。

  跌宕的联合办公市场 长青的创富港

  联合办公,一个新兴的万亿蓝海市场。

  根据专业机构的数据调研显示,中国联合办公市场规模年均复合增速有望达到30%以上,并将在2030年达到过万亿的市场规模,届时全部商业办公比例中将有近30%由联合办公占据。


  广阔的市场从来不缺少参与者,2015年-2016年期间,联合办公成为超级风口,资本与企业争相涌进。

  风口之下,联合办公市场竞争恶化,一度出现供大于求、入驻企业留存低的现象,这也导致多数企业或是破产、或是被收购,终究摆脱不了含恨离场的结果。

  作为国内联合办公龙头的优客工场,自2020年11月上市以来,股价一路走低,截至10月27日,股票价格为1.04元/股,仅为上市首日收盘价的12.53%。

  优客工场的暴跌让整个行业的气氛进一步压抑窒息。纵观优客工场的公开资料,财务状况欠佳、经营业绩持续亏损是其股价下挫的重要原因。

  2021第二季度,优客工场净利润亏损1.57亿元,相较第一季度亏损1.27亿,进一步拉大近3000万元,经营亏损的局面仍然无法得到扭转。

  联合办公虽然是一个蓝海市场,但这不代表任何一家进入市场的企业就能够想当然地分享蛋糕。事实上,联合办公市场对于企业经营有着更高的要求,也只有真正用心经营的企业才能够在这一市场屹立不倒,创富港正是常青的企业之一。

  数据显示,从2014年-2020年,创富港运营服务式办公面积已从8.72万平方米增长至28.08万平方米,增幅222.02%。截至2021年9月,创富港全国签约门店数量超过200家,分布深圳、广州、北京、上海、杭州、成都、宁波、长沙、香港等九大城市。

  得益于公司布局的全面展开,创富港营业收入持续增长,从2014年的2.03亿元增长至2020年5.88亿元,增幅达到189.66%。


  值得一提的是,不同于其他业内龙头仍旧处于净利润亏损状态,创富港早早就实现了盈利,也是业内唯一一家保持正向盈利的企业。

  2020年,创富港实现净利润3966.38万元,相较于2014年的727.54万元增幅达到445.18%,堪称高速。

  在近期公布的2021年半年报中,创富港实现了营收收入3.11亿,实现净利润1529万元,在疫情后依旧保持着快速盈利能力。

  如果从经营活动产生的现金净流量上来看,创富港的盈利优势将体现得更加明显。“权责发生制”下的净利润在衡量盈利能力时需要考虑受益期的匹配,类似预收账款等对于企业产生正向收益的现金流并不能实时体现在利润表。

  而在经营活动净现流统计下,它实时统计当期的现金流变化情况,就像人体的血液一般实时反映出企业经营的健康程度。

  2014年-2020年,创富港的经营活动净现流从4002万增长至1.21亿元,增长幅度达到201.90%,年复合增长率为20.2%。这意味着单靠企业自身经营活动的“造血”功能就能保持每年20.20%的增长。

  而在最新公布的2021年中报中,创富港的经营活动净现流已经增长至1.91亿,比2020年末增长近7000万元。经营活动净现流的显著增长不仅直接体现出企业的盈利增长情况,还从某种程度上表现出创富港的市场认可度在不断提高。

  当下,联合办公市场中的多数企业无法盈利,靠资本“输血”为生,为什么创富港能够在同行中异军突起,保持良好的盈利状态?这背后藏着什么核心秘笈?

  精细化运营+空间切割 创富港与客户的共赢

  通俗来讲,联合办公类似于“二房东”,将房产整租下来后,通过切割、装修,然后以一定价格分租给企业客户,赚取中间差价。

  当多数市场联合办公企业还困恼于同质化竞争时,创富港通过“精细化运营”为原本固化的市场打开了一扇新的窗户,带来了企业的活力。

  好的开始是成功的一半,联合办公的出发点在于“选址”,一旦选址存在先天不足,无论后续如何运营都难以盈利。对于这一点,创富港有着自己一套独特的原则。

  在位置选址上,多数市场企业选址布局在郊外,创富港则反其道而行之,更倾向于在城市核心区布局。

  郊外固然能够以更低的成本拿到房产,但从客户的角度出发,这意味着入驻企业也将远离城市中心。

  对于初创企业,他们需要不断地获取市场最新信息,不断迭代自身产品,从而保证持续的市场竞争力,因此繁荣的城市核心区对于他们相对重要。

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  此外,越繁荣的城市核心区往往拥有越多的客户,入驻在核心区的企业能够更方便地与客户进行随时的联系,减少与客户之间的沟通成本。

  在楼宇选择上,创富港强调硬性条件,使用率和价差是两个重要标准。创富港优先选择使用率80%以上、价差每平米超过30元的楼宇,这能够为后续经营保证稳定的入驻率和可观的利润空间。

  创富港对于楼宇的整体环境也有着相当的要求,多窗户、少柱子、户型方正、楼层高、供电量充足等都是重要的指标。这些看似无关的选择条件,使得创富港推出的产品更加舒适,也成为其能够不断吸引客户入驻的重要影响因素。

  借助卓越的“选址”策略,创富港在一开始就掌握的“利润”的秘钥,但讲究运营的创富港并不满足于一个完美的开端。

  对于联合办公而言,在选址之后便是空间切割与装修,在这些方面创富港同样精益求精。

  联合办公的核心目标群体是创业公司,这些企业在成立初期的人员配置讲究精细,因此员工数量不会太多。

  创富港根据核心客户的需求,将空间进行切割,提供两人间、五人间、十人间等各种房型,并考究过道的设置、窗户高低、房间大小等因素对于不同空间给予不同的定价。

  这样一来,创富港能够保证提供的产品在核心区成本最低,也能够帮助入驻企业将租赁成本降至最低。

  联合办公的装修成本是前期重要的投入,占据现金流的很大一部分。在装修上,创富通并没有如同多数业内企业一般采用外包的形式,而是由自己的工程团队做监理直接与厂家对接,这样一来可以帮助创富港节省20%左右的成本投入。

  一系列精细化运营之下,创富港不仅能够获取更广阔更稳定的利润空间,也成功实现了成本控制,提升了整体的运营效率。

  科技赋能 提供更好的增值服务

  运营技巧更多是一种策略上的方法论,落地到实际经营中需要借助工具,科学技术正是创富港实行运营策略的利器。

  创富港的前身是一家IT企业,也是业内唯一拥有IT背景的企业。在“智造”趋势下,如何运用科技赋能生产经营是现代化企业的一个重点难题,而天生拥有的IT基因使得创富港在科学技术的运用上得心应手。

  空间切割就是科技运用的成功案例。很多联合办公企业强调美观,而创富港更推崇实用。通过IT测评模型,创富港能够合理处置每一寸面积,发挥出每一寸面积的作用,从而剔除看似有用实则放下任何摆设的无效空间,使得坪效能够做大最大化。在这一过程中,相同面积的空间转变为更大的可租赁空间,在无形中提升了创富港的经济效益。

  通过科技的赋能,创富港不再是单纯地扮演“二房东”的角色,还能为客户提供更多的“增值服务”。

  对于创富港而言,“增值服务”与“租赁业务”拥有同等重要的位置。增值服务能够为联合办公企业带来新的利润增长点,倘若增值服务收入能覆盖所有人工成本,那将是企业经营的一个极佳盈利状态。

  联合办公的客户群体是处于创业期的企业,出于成本考虑,他们往往选择性价比高的小面积空间,但他们同样有使用会议室、前厅等各式需求,这就为增值服务提供了空间。

  当下,创富港增值服务收入的三个主要来源,即注册地址,包括注册企业、财税代理;“虚拟办公室”和社群服务。

  创富港的社群服务最值得一提。多数联合办公企业聚焦于为客户提供酒会、运动俱乐部等C端服务,创富港却将更多的精力投入于社群服务的B端。

  在创富港看来,初创企业最需要面临的两个问题在于:一、如何获得客户,扩大经营规模,二、如何获得融资,解决快速扩张的资金问题。

  后者是金融机构的能力范畴,而前者,创富港通过产品服务能够帮助入驻企业实现。2021年4月,创富港推出了线上社群平台--创享邦1.0。资料显示,创享邦定位为创业者之间共享人脉、共享资源、互为引荐生意的社群平台。

  每一家创享邦的会员企业都在接触客户,不同的企业会有不同的客户圈,市场客户可能会有综合性服务需求,并不是一家单独企业能够完全解决,即便业务对口,也不是每一家企业都能保证100%的签单率。这就意味着有一部分市场客户需求没有被解决,而这完全可以通过创享邦分享给匹配的企业。

  对于初创企业而言,获得客户资源是他们早期成长中最困难的环节,他们每天都渴望着获得新客户。通过创享邦,创业者能够破圈获得资源,而这正是“社群服务”的根本。

  除此之外,创富港还研发了智能快递柜,将人工收发件转化成自助;自助复印系统,与APP对接,一键快速复印;自助的会议室预定系统等。

  在科学技术的赋能下,创富港还能够大数据统计新签转化率、续签率、违约率帮助团队实现客户数量与消化能力的匹配。

  科技的力量几乎参与了创富港经营过程中的每一个环节,这或许正是创富港不同于传统联合办公企业的地方,也是其为何能在传统联合办公企业无法实现盈利时却逆势增长的原由。

  冲击与机遇并存 疫情后的新展望

  仲量联行曾经表示过,灵活空间将成为后疫情时代提升不动产组合灵活性的重要战略工具,联合办公将顺应这一趋势高速发展。

  有人质疑疫情冲击下联合办公的盈利能力,事实上,对于新兴的蓝海市场,与其关注冲击不如多看一眼时机。纵观市场任何行业都会有起伏,冲击并不是绝对的灾难,它有时也在提供一种机会。

  集中度提升是任何行业发展过程中必不可少的一环,疫情的冲击下,联合办公行业也在进行着自身的“优胜劣汰”,大浪淘沙后存活下来的企业足以证明自身的优秀,也能够在未来抢占更多的市场份额。

  在“精细化运营”+“科技赋能”的基础上,创富港不断迭代更新产品,在疫情影响的2020年仍然逆势发展,收获“营收”+“净利润”的双增长。

  在狂热的资本退去后,在联合办公行业回归理性时,像创富港这样的企业,完全有理由相信他能够拥有更大的空间,更好的机会。

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